De meeste mensen weten dat een negatieve BKR-registratie problemen geeft bij een hypotheekaanvraag. Maar wat veel mensen niet weten, is dat zelfs een positieve registratie, dus eentje zonder betalingsachterstand, je maximale hypotheek flink naar beneden haalt. Een private leaseauto, een persoonlijke lening of zelfs een telefoonabonnement op afbetaling: ze staan allemaal gewoon geregistreerd bij het BKR en ze tellen allemaal mee als de bank berekent hoeveel jij kunt lenen.
In dit artikel leg ik precies uit hoe dat werkt, en wat de concrete gevolgen zijn met rekenvoorbeelden.
Hoe berekent de bank jouw maximale hypotheek?
Wanneer je een hypotheek aanvraagt, kijkt de bank niet alleen naar jouw inkomen. Ze kijken ook naar jouw vaste maandelijkse verplichtingen. Want hoe meer je elke maand al uitgeeft aan leningen en kredieten, hoe minder er overblijft voor een hypotheekbetaling.
Voor de meeste schulden geldt een vaste rekenregel: banken trekken 2% van het totale schuldbedrag af van wat jij maximaal per maand kunt besteden. Vermenigvuldig dat bedrag met 360 maanden, en je weet hoeveel lager je maximale hypotheek uitvalt.
Simpel gezegd: elke euro schuld die bij het BKR staat kost je een veelvoud aan hypotheekruimte.
Rekenvoorbeeld 1: een persoonlijke lening van €10.000
Stel, je hebt een persoonlijke lening van €10.000 die netjes wordt terugbetaald. Geen betalingsachterstand, gewoon een positieve registratie. Toch rekent de bank als volgt:
2% van €10.000 = €200 per maand die de bank als vaste last meetelt. Die €200 per maand is geld dat je niet meer aan je hypotheek kunt besteden. Een persoonlijke lening van €10.000 verlaagt je maximale hypotheek daarmee met ongeveer €50.000.
Je betaalt netjes, je hebt nooit een achterstand gehad, maar je kunt toch een halve ton minder lenen voor je huis.
Rekenvoorbeeld 2: een iPhone op afbetaling
Het wordt nog concreter als je kijkt naar alledaagse situaties. Stel: Lisa is 30 jaar, alleenstaand en verdient €52.000 per jaar. Ze heeft een iPhone van €1.399 via haar telefoonabonnement lopen. De bank rekent 2% van €1.399 = €28 per maand als vaste last mee in de berekening. Dat klinkt als weinig, maar over de looptijd van een hypotheek betekent dit al snel €10.000 minder leenruimte, puur door een telefoon.
Heb je het toestel nog niet afbetaald en loop je op dit moment nog een contract? Dan staat die registratie gewoon actief bij het BKR en telt die mee op het moment dat jij een hypotheek aanvraagt.
Rekenvoorbeeld 3: private lease
Private lease is een van de meest onderschatte veroorzakers van een lagere hypotheek. Veel mensen denken dat een leaseauto niks met hun hypotheek te maken heeft, maar het tegendeel is waar. Bij een private leasecontract ga je een financiële verplichting aan die het BKR registreert. De maandelijkse verplichting die wordt meegenomen in de berekening is gebaseerd op de volledige schuldlimiet, niet op wat je nog moet betalen.
Stel, je leaset een auto voor €400 per maand op een contract van 48 maanden. De totale verplichting is dan €19.200. De bank rekent: 2% van €19.200 = €384 per maand als vaste last. Dat kost je al snel €80.000 tot €100.000 aan maximale hypotheekruimte, afhankelijk van je inkomen en de actuele rente.
Rekenvoorbeeld 4: een creditcard
Dit verrast veel mensen: de kredietlimiet van je creditcard telt mee als schuld, ook als je geen openstaand saldo hebt. Heb je een creditcard met een limiet van €5.000 maar gebruik je die nauwelijks? De bank telt die €5.000 toch gewoon mee. 2% van €5.000 = €100 per maand, wat neerkomt op zo'n €25.000 tot €30.000 minder hypotheekruimte.
De oplossing is simpel: zet je creditcard op nul en laat de limiet verlagen of de kaart opheffen voordat je een hypotheek aanvraagt.
Wat telt er allemaal mee?
Het BKR registreert alle kredieten van meer dan €250 met een looptijd van langer dan één maand. Dat zijn onder andere persoonlijke leningen, doorlopende kredieten, private lease, creditcards en telefoonabonnementen waarbij de toestelprijs boven de €250 uitkomt. Studieleningen bij DUO en hypotheken zelf worden niet geregistreerd, maar studieleningen moet je bij een hypotheekaanvraag wel zelf opgeven.
Kortom: bijna alles waarvoor je maandelijks betaalt en wat boven de €250 uitkomt staat bij het BKR en telt mee.
Wat kun je doen om meer te lenen?
De meest directe manier om je maximale hypotheek te verhogen is het aflossen of beëindigen van lopende BKR-registraties vóór je hypotheekaanvraag. Los je een persoonlijke lening af? Dan verdwijnt die maandlast uit de berekening en stijgt je hypotheekruimte direct.
Bij een creditcard is de stap nog eenvoudiger: verlaag de limiet of hef de kaart op. Bij private lease is het wat ingewikkelder, omdat je contractueel vastzit, maar als het contract bijna afloopt is het verstandig om te wachten met je hypotheekaanvraag totdat de registratie verwerkt is.
En als je ook een negatieve registratie hebt?
Dan is de situatie een stap ernstiger. Een positieve registratie verlaagt je maximale hypotheek. Een negatieve registratie blokkeert je hypotheekaanvraag in veel gevallen volledig. Reguliere banken wijzen een aanvraag bij een negatieve codering bijna altijd af, ongeacht hoe goed jouw huidige financiële situatie eruit ziet.
In dat geval is verwijdering van de negatieve registratie de meest structurele oplossing. En dat is precies waar ik je bij kan helpen. Via de intake beoordeel ik jouw situatie en geef ik je een eerlijk advies over de mogelijkheden.
Voeg deze zin toe onderaan de tekst, na de call-to-action:
Let op: wij geven geen financieel advies. Voor vragen over jouw specifieke financiële situatie raden wij je aan altijd contact op te nemen met een erkend financieel adviseur.
Wil je weten wat jouw BKR-registratie betekent voor je maximale hypotheek, of wil je een negatieve codering laten verwijderen? Start de intake en ik neem jouw situatie binnen 24 uur door.